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预售真该全面取消?2022年新建议来了,央媒12字回应,3省在行动

自“取消公摊”的建议全面登上热搜之后,“取消预售”的建议同样也进入了热搜榜单。

根据中国经济周刊报道,全国政协委员、四川省工商联副主席、明宇集团董事长张建明表示:“前些年,房地产行业之所以能高歌猛进,其‘秘诀’就在于极高的杠杆率。依靠高杠杆,很多房地产企业盲目扩张、盲目追求规模膨胀,高风险的表象在高杠杆,但根子还是在预售制度”。中国房地产市场经过20多年的迅猛发展,预售制这项原意在于扶持房企的政策也到了退出历史舞台的时候,实行现房销售制度,有助于坚持住房的消费属性,抑制其资本属性过热带来的泡沫。

不难发现,最近几年,楼市中关于“取消预售”的呼声越来越高,不少购房者都为此叫苦不迭。根据掌上新闻报道,今年1月湖南省长沙市某楼盘到了交房的时间,许多等待了两年多的业主前来收房,但到达现场后却发现到处都是黄沙一片,楼房里面的水电气全部没通,部分楼栋甚至连电梯都还未装好。对此开发商表示由于特殊原因导致延期,并承诺下半年7月份一定建好,业主们回应称这是“最后一次”相信开发商,由此可见类似的延期问题并不是第一次发生。

除了延期交房以外,对于购房者来说,还存在其他两个方面的问题。其一是过度承诺,开发商在宣传的时候,会将房源夸得天花乱坠,周边资源配置、小区公共设施、住房户型结构等一应俱全,但这仅仅是开发商的口头承诺,并不具备任何的法律效应,许多购房者拿到房子后会发现根本就不是那么一回事。其二是偷工减料的问题,一些开发商会在建房的过程中使用廉价的材料,或者将户型缩水,由此导致最终交房时候出现一系列质量问题,户型也和当初规划的完全不同。

更为重要的问题在于,一旦开发商出现破产倒闭的情况,并且建设中的期房没有其他房企来接盘的话,意味着该项工程就烂尾了,这也是购房者最不愿意看到的情况。原因很简单,一旦期房烂尾,意味着自己已经缴纳的购房款有去无回,并且还要承担30年的房贷,最终“钱房两空”,不少购房者为此搭上了大半辈子的积蓄,最终只能住在破旧的烂尾楼里面。

那么这个影响着无数购房者的预售模式到底有没有可能“全面取消”呢?回答这个问题之前,我们首先需要预售制到底是什么,以及它的起源。

公开资料显示,1953年,霍英东成立了一家房地产公司,在销售商品房时给出了预售制的基本框架:第一期先交订金百分之五十,第二期落位二楼楼面交百分之十……第六期余款百分之十于领到入伙纸时清缴。这便是预售制最基本的雏形,也被当地人称为“卖楼花”,当地的房地产商也纷纷学习这种销售模式。九十年代末,深圳向HK学习并引进了预售制度,最终推向全国。

也就是说,预售制最初形成的目的是降低开发商的融资门槛。在我国早期城镇化建设推进之时,每年都有大量的人口流入城市,住房数量供不应求,对于房企来说由于资金有限一时间也无法承担过多的房产建设项目,而预售制能够很好地解决了这个问题,得以迅速推广。随着房价不断上涨,这种销售模式也开始变味了,许多房企为了迅速扩张规模,不断拍地建房,因此背负了高额的负债,最终导致大量的房企都存在“三高”的毛病:高负债、高杠杆、高融资。

作为资金密集型企业,房企负债率过高意味着整体资金链会十分脆弱,一旦遭遇问题资金链断裂,稍有不慎就可能导致房企出现破产倒闭的问题,那么对应的期房自然也就“烂尾”了。房地产报公布的数据显示,2020年房企负债排行榜中,有4个房企负债均超过了万亿,超过千亿的房企占比高达94%,仅有2%房企的总负债同比下降,一旦这些房企破产倒闭,容易引发一系列的金融风险。

正因如此,银保监会与住建部对于房企设立了“三道红线”的指标来约束房企的负债率,降低资金风险。事实上,对于房企来说有许多情况都会导致资金链出现问题,比如2020年的“黑天鹅”事件,许多房企由于几个月不能销售住房导致资金回笼出现问题,再比如2021年下半年楼市遇冷,房企销量大幅降低,库存压力明显增加。最为典型的例子就是某负债两万亿的大型房企,都出现了无力还债的问题。

公开数据显示,2021年全国有343家房企申请破产,出现暴雷与债务违约的房企更是数不胜数。克而瑞数据显示,24个重点监测城市中,尚未交付的问题项目总建筑面积约为2468万平方米,占2021年商品住宅成交总面积比重达10%。其中尚未交付的问题项目总建面积超过200万平方米且总套数超过2万套房的城市有4个,分别是郑州、长沙、重庆、武汉。

对于预售制的问题,央媒人民日报发文《取消商品房预售制,调研可先行》中用“12字”明确给出了态度:取消预售制,长期看或不可免。购买期房者,最大的担心就是把购房款交给开发商,开发商资金链断裂、跑路,购房者迟迟拿不到房,甚至可能面临房财两空的局面。相关数据显示,近两年多地收紧房屋预售资金监管,2020年至2021年10月中旬,全国主要城市共发布相关政策60次。

与此同时,已经有省份开始行动了,比如2019年广东省出台《关于商品房预售制意见通知》,表示将逐渐探索试点商品房现房销售制度与商品房制度取消的可能性。2020年海南省发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,要求新出让的土地建设商品房规划的,全部要实行现房销售制度。湖南省在《湖南省推进新建商品房“交房即交证”改革实施方案》中也明确规定:从2022年起,湖南省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目必须实施“交房即交证”。

前不久住建部出台了商品房预售资金监督管理办法,其中也明确要求预售资金必须全程全额监管,但分为一般监管额度和重点监管额度,重点监管额度比例将由市县一级住建部门根据工程造价合同等核定。

事实上,最近几年有关取消预售的话题,几乎年年被提及。从购房者的角度来看,取消预售的意义在于能够避免出现延期交房、开发商过度承诺、住房质量不过关、烂尾等一系列问题。从房地产发展的角度来看,取消预售的意义在于从根本上降低开发商的财务杠杆,也是坚持“房住不炒”定位的需要。

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posted @ 22-07-17 11:18 作者:admin 点击量:
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